Сделать стартовой страницей

Написать письмо
Главная > Недвижимость Чехии > Формы собственности

Формы собственности


Право собственности на движимое и недвижимое имущество в Чешской республике закреплено Конституцией и регулируется Гражданским Кодексом (Закон №40/19/1964 Сб., дополненный последующими законами, в частности, законом №123/1992 Сб.).
Законом №219/1995 Сб."Валютный закон" Чешской республики установлено, что приобретать в собственность недвижимость и землю могут только резиденты Чехии. Резидентом является физическое лицо с постоянным видом на жительство в Чешской республике или юридическое лицо с юридическим адресом в Чешской республике.  Из этого следует, что "обычный" иностранец не имеет права приобретать недвижимость на свое имя. Однако есть другие пути - можно стать владельцем или совладельцем чешской компании и выступать как чешское юридическое лицо.
Часть недвижимости Чехии находится на переходном этапе постепенной приватизации, часть уже передана в частную собственность посредством реституции. Реституция – возврат национализированного после 1948 года имущества прежним хозяевам или их наследникам. Это надо учитывать при принятии решения о приобретении недвижимости.
Рассмотрим формы собственности в Чехии:
Для начала познакомимся с формами собственности. В Чехии выделяют:

Частая собственность


Является самым надежным приобретением. В частной собственности могут быть квартиры, семейные дома, дома, возвращенные прежним владельцам по реституции, торговые помещения  Право на частную собственность записано в местном кадастре. Доступ к информации местного кадастра не ограничен, заплатив 100 крон, рекомендуем проверить - является ли человек, предлагающий Вам недвижимость, его полноправным владельцем и не находится ли недвижимость в залоге. И не забудьте попросить его показать свидетельство о собственности. В случае если продавцом таких квартир является частный домовладелец (который получил дом в собственность в результате реституции или законно приобрел), важно чтобы в кадастре было указано, что дом разделен на отдельные единицы
Еще раз подчеркнем преимущество приобретения недвижимости в частную собственность. Хоть количество частных квартир с ходом приватизации неудержимо растет, цены не заставляют себя ждать, за 2007-2008 год цены выросли на 30%..
Есть вариант приобрести недвижимость, находящуюся на этапе строительства. Преимущества: можно вносить изменения в проект, ремонт с нуля, низкие эксплуатационные издержки в течение первых 10 лет. Среди рисков рассматривают: задержки со строительством или  крах фирмы-строителя. В случае приобретения такой недвижимости оплату надо вносить вперед. Как правило, частичная оплата вносится сразу при оформлении договора с застройщиком. До окончания строительства Вам надо будет внести всю сумму.

Кооперативная собственность


Означает владение долей общей собственности кооператива, а не самой недвижимостью.
Кооперативная собственность осталась в наследство после социалистических времен.
В Чехии существуют два основных вида кооперативов (по-чешски «дружства»).
Жилищное товарищество - первые кооперативы, как правило, большие организации, которым принадлежит большое количество домов. Члены данных кооперативов владеют не самой недвижимостью, а паем в данном кооперативе, дающим им право на проживание в конкретной квартире. Каждый кооператив имеет свой устав и органы управления, операции купли-продажи осуществляется в соответствии с Торговым Кодексом ЧР и утвержденным уставом.  Перед принятием решение обязательно ознакомьтесь с содержанием устава, вашими правами и обязанностями. Может случиться так, что юридические лица не могут быть владельцами доли в общей собственности.
Вы покупаете в данном случае долю общей собственности, при этом в будущем есть перспектива выкупа доли в частную собственность. Фактически к вам переходит право аренды данной квартиры у жилищного товарищества.
    Плюсы:
  • это дешевле, нежели покупать частную собственность;
  • низкий уровень затрат на содержание каждой квартиры;
  • финансовая устойчивость, что обеспечивает со стороны банков низкий процент на ремонт или реконструкцию дома;
  • учет ведется по каждому дому и в конце отчетного периода предоставляется всем членам кооператива, проживающим в доме.
    Минусы:
  • выкуп возможен лишь после выплаты всеми членами кооператива своего пая, это может занять несколько лет;
  • в кооперативе все решает общее собрание, при нежелании членов кооператива переводить недвижимость в частную собственность, влияния вы не имеете;
  • высокая степень бюрократии.
В ходе приватизации правительством поощряется разделение данного кооператива на более мелкие, «товарищества собственников».  Принцип данного товарищества: один кооператив – один дом.
    Плюсы:
  • возможность влияния члена данного кооператива на ход дел
    Минусы:
  • высокая месячная плата за услуги, которые не всегда соответствуют своей цене;
  • более низкая финансовая устойчивость.
Наши рекомендации:


Следует четко различать случай покупки в личную собственность квартиры, находящейся в кооперативном доме, и случай покупки пая в «большом» кооперативе, устав которого разрешает это делать. Покупка в личную собственность квартиры, находящейся в кооперативном доме, означает, что Вы купили квартиру в собственность. При этом Вам надо будет заключить с обслуживающим дом кооперативом договор на содержание общих площадей, лифтов, проведение плановых ремонтов и т.д. В случае же покупки пая в кооперативе Вы покупаете лишь долю (пай), но не саму квартиру в собственность. Пай даст Вам право на проживание в конкретной квартире, но сама эта квартира, по-прежнему будет являться собственностью кооператива. Чисто с бытовой точки зрения разница вроде как небольшая. Вы так же как собственник живете в квартире, но Ваши права ограничены, хоть и несущественно. Например, заложить квартиру в обеспечение кредита или сдать квартиру в аренду Вы можете только с разрешения Правления кооператива, а оно собирается раз в три месяца, и т.п. Возможность же выкупа кооперативной квартиры в частную собственность для иностранцев законодательно не прописана.

Государственная собственность


В государственной собственности находятся муниципальные квартиры, крупные промышленные предприятия, земли. Если Вы проживаете в государственной квартире, то приватизировать ее нельзя, можно приватизировать лишь целый дом. Для этого и создаются «товарищества собственников», описанные выше.
Для иностранца это самый непривлекательный вариант, так как приобретается не собственность, а лишь наемное право. При этом предельная величина квартирной платы до настоящего времени регулируется государством.

Кооперативно-государственная собственность


Довольно запутанна и несуразна с юридической точки зрения.
Для проведения приватизации члены «товарищества собственников» должны оплатить 50% стоимости дома государству, оставшиеся 50% вносят местные власти (магистрат). Однако и после погашение 50% государству, дом находится в собственности жильцов и магистрата. Окончательный переход жилья в частную собственность состоится после выплаты оставшихся 50% магистрату. Пока сумма не выплачена, магистрат и жильцы являются совладельцами дома и не могут принимать друг без друга необходимых решений. А значит необходимо ознакомиться с уставом товарищества, выпиской из кадастра и состоянием приватизации дома. С юридической точки зрения, для иностранца это тоже весьма запутанный, хотя и возможный вариант.

Чтобы обезопасить себя, мы рекомендуем обратиться к надежному риэлтерскому агентству. В операциях с недвижимостью риэлтерские агентства являются гарантией законности сделки.  Если вас заинтересовал какой-либо вариант, Вы подписываете договор с агентством (без какого-либо аванса). Если после ознакомления с объектом выбора, вы остались удовлетворены, происходит оформление сделки.
В том случае, если в предложениях агентства Вы не нашли подходящего для Вас дома, Вы можете подписать с этим агентством другой договор, и без внесения какого-то аванса, оставить заказ на необходимый Вам дом.


© 2008-2009 Администрация сайта czechia.net.ua
Копирование любой части сайта в какой бы то ни было форме
без разрешения владельца авторских прав запрещено